|
7. 점포에 딸린 방은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다
점포에 편의상 방을 만들어 거주를 해왔더라도 점포 면적이 주거로 사용하고 있는 면적보다 큰 경우는 주택임대차보호법의 보호를 받는 주택이라고 볼 수 없다. 따라서 점포가 다른 사람에게 양도된 경우 점포와 방을 비워주어야 하고, 전 주1) 전세를 얻을 때는 먼저 자신이 가지고 있는 돈을 고려하여 알맞은 지역을 고르고, 지역이 결정되면, 인터넷 정보업체을 최대한 활용해 무료로 해당지역 물권을 찾아보고, 또는 신용 있는 부동산을 찾아가 희망사항을 충분히 설명한다.
2) 전세 계약 전 해당 지역 등기소에서 토지와 건물 등기부 등본을 필히 확인하는 것은 가장 기초적인 상식 이다. 보통 부동산 중개업소의 등기부 등본은 길게는 몇 개월 전에 떼어 놓은 것일 수도 있기 때문에 번거롭더라도 직접 떼거나 다시 한번 뗄 것을 부동산 중개업소에 요구하고 필히 날짜를 확인해야 한다.
등기부등본은 생각보다 누구나 쉽게 알아볼 수 있고 혹시 낯선 법률 용어가 있다면, 등기소 직원에게 문의하면 이해하기 쉽도록 풀이해 준다. 세심히 짚어야 할 확인 내용은 해당 건물에 하자 요인은 없는지, 그리 고 등기부등본상의 소유자와 집주인이 같은 사람인지를 살펴봐야 합니다.
물론 만약의 경우를 대비해 근저당, 압류, 예고 등기등이 설정되어 있는지 살펴봐야 한다. 만약 근저당이 설정되어 있다면 전세계약을 하고자 하는 집 값에서 근저당과 자신보다 먼저 전세 들어 있는 사람들의 보증금 등을 합한 금액을 제외하고도 자신의 전세금을 돌려 받을 수 있을지 생각해보아야 한다.
뿐만 아니라 원룸의 경우, 먼 저 입주한 사람이 우선 보호를 받게 되어 있으므로 더욱 신중해야 한다.
3)전세 계약 시에는 전세 계약을 하는 주택의 하자를 꼼꼼히 점검해야 한다. 만 약 주택에 하자가 있을 경우에는 누가 부담해야 할 것인지, 계약 시 확실히 해두어야 한다.
① 보통 한 장 정도의 계약서로 끝나는 경우가 많은데 계약서의 뒷면이나 필요 시에는 별도의 용지에 써서 간인을 찍으면, 동일한 효력을 갖게 되므로 필요한 사항은 반드시 기록해 두는 것이 바람직하다. 만약의 경우, 이전 세입자가 변경한 집 구조나 하다 못해 깨진 유리창까지 변상해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 계약 전, 집 주인과 함께 계약하고자 하는 주택의 구조며 하자 여부를 꼼꼼히 체크 해야 한다.
② 다세대 주택의 경우 계약서 작성시 반드시 몇 층, 몇 호인지를 기재해야 한다. 가장 기본적인 내용이기 때문에 무시하고 넘어가 낭패를 당하는 사람이 의외로 많기 때문에 신중해야 한다.
③ 만약 법정 전세 계약 기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있으면, 특약 사항에 언제든지 나갈 수 있도록 명시 하는 게 좋다.
④ 경제적 변화가 심한 요즘 같은 때는 임대인이 하는 일이 무엇인지도 파악해 두어야 한다. 만약 사업을 하는 사람이라면 부도가 날 수 있으므로 만약의 경우를 대비해 임대인의 직업을 살펴두어야 하는 것이다.
⑤ 계약자가 임대인(집주인)이 아닌 경우에는 소유주의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아 둬야 한다. 소유자와 부부 관계일지라도 부동산은 부부 유별이기 때문에 반드시 위임장을 받아 둬야 한다는 것을 명심해야 한다.
4) 전세 계약서를 체결할 때는 공란으로 되어 있는 특약사항 난에 임차인의 권리를 보장하는 내용을 요구, 최대한 관철시켜야 임차인 입장에서는 유리하다.
■주요 특약 내용을 간추리면 다음과 같다.
① 잔금 지불 전에 임대인(집주인)이 근저당을 설정하면 계약은 무효다. 만약 위약 시는 20%에 해당하는 위약금을 물어야 한다.
② 계약 만료 시 다음 임차인이 들어오지 않더라도 전세금을 즉각 반환 한다. 만약 위약 시는 주택은행 대출 이자에 상당 하는 연체료를 임차인에게 지불하고" "채무변제계약 공정증서""(일종의 각서)를 공증 받는다.
③ 임 대차 계약 기간 중 임대인이 근저당을 설정할 때는 임차인에게 사전에 알린다.
④ 기본 주거 시설(보 일러, 전기배선, 상하수도 등)의 하자 부수 책임은 임대인에게 있으며 일상적으로 사용하는 시설물(변기, 세면대, 싱 크대 등)은 임차인이 수리한다.
이 같은 특약 사항을 요구할 때 임대인이 순순히 들어 주지 않는 경우가 많지만 가능한 한 많이 반영되도록 끝까지 요구를 해야 임차인에게는 유리하다.
⑤ 전세 잔금을 치를 때도 마찬가지로 등기부등본을 다시 한번 필히 확인해야 한다.(만약의 경우 그 사이에 집이 저당 잡힐 수도 있기 때문임)
⑥ 잔 금을 치르고 입주하면 즉시 임대 계약서를 갖고 동사무소에 전입 신고를 한 후, 그 자리에서 확정일자를 받아야 한다.
⑦잔 금을 치른 후 이틀 뒤 등기부등본을 다시 한번 확인해야 한다.(엄밀히 살펴보면 등기부등본을 뗀 날짜는 그 날짜의 하루 전날 내용이기 때문임)에게 보증금 반환을 요구해야 한다
|
